Άρθρα

Εκτύπωση

Αγοραπωλησίες ακινήτων, αδήλωτα κεφάλαια και φορολογικοί έλεγχοι

Ο Ν. 4446/2016 είναι σε πλήρη ισχύ και υπολείπονται κάτι παραπάνω από 3 μήνες για την ολοκλήρωσή του. Το Υπουργείο Οικονομικών προσδοκά με την εφαρμογή του να τονώσει τα δημόσια έσοδα.

Δυστυχώς τα μέχρι τώρα αποτελέσματα είναι πενιχρά και ουσιαστικά οι μόνοι – και αυτοί είναι λίγοι – που έσπευσαν να υπαχθούν, είναι όσοι είχαν κατηγορηθεί για πλαστά και εικονικά τιμολόγια.

Τα πρόστιμα του κώδικα, αλλά και η διαφορά στο ΦΠΑ, είναι πραγματικό κίνητρο σε κάποιον να αποδεχτεί την πληρωμή που προβλέπει ο Ν. 4446/2016. Σε αυτήν την κατεύθυνση βοηθάει ασφαλώς και η δυνατότητα που έχουν οι φορολογούμενοι πριν τη λήξη της προθεσμίας των 30 ημερών να υπαχθούν στην πάγια ρύθμιση και να πληρώσουν το οφειλόμενο ποσό σε δόσεις. Όσον αφορά την οικειοθελή αποκάλυψη αδήλωτων εισοδημάτων, η ανταπόκριση από όσους δεν έχουν πρόσκληση φορολογικού ελέγχου είναι πολύ περιορισμένη Θα μου πει κάποιος ότι υπάρχει ακόμα χρόνος, είμαστε στην αρχή.

Ίσως να είναι κι έτσι.

Υπάρχουν όμως κάποια θέματα που το Υπουργείο Οικονομικών είχε τη δυνατότητα να δώσει λύση, αλλά και έσοδα να μαζέψει, ώστε να τονώσει τα δημόσια ταμεία. Μια ακόμα χαμένη ευκαιρία; Η πολλοστή περίπτωση που χάνει το τρένο, που χάνει την ευκαιρία να χτίσει επιτέλους την πολυπόθητη εμπιστοσύνη μεταξύ της φορολογικής αρχής και του Έλληνα φορολογούμενου πολίτη, που αναφέρεται εδώ και δεκαετίες;  

Το Υπουργείο Οικονομικών είχε τη δυνατότητα να συγκεντρώσει άμεσα ζεστό χρήμα στα κρατικά ταμεία από τις αγοραπωλησίες ακινήτων που πραγματοποιήθηκαν στα χρόνια της ευημερίας: Όλοι γνωρίζουν ότι η αγοραπωλησία ακινήτων της προηγούμενης δεκαετίας βασιζόταν στη διαφορά ανάμεσα στην αντικειμενική και στην πραγματική αξία πώλησης του ακινήτου. Οι ίδιες οι τράπεζες διαφήμιζαν όχι μόνο ότι έδιναν δάνεια για την αγορά του ακινήτου, αλλά και τα λεγόμενα "επισκευαστικά δάνεια". Έτσι, ο δανειολήπτης είχε τη δυνατότητα να αγοράσει καινούργιο ακίνητο με τραπεζικό δανεισμό και ταυτόχρονα να πάρει επισκευαστικό δάνειο με τα ίδιο επιτόκια ώστε να "κατεδαφίσει" το καινούργιο διαμέρισμα και να το ξαναφτιάξει. Τα "μαύρα" αυτά ποσά έχουν μπει στους λογαριασμούς των πωλητών ή των οικοδομικών επιχειρήσεων.

Σήμερα, όλα αυτά τα ποσά θεωρούνται, όχι προϊόν της αγοραπωλησίας, αλλά "μαύρο" χρήμα που προέρχεται "από άγνωστη ή μη διαρκή ή μη σταθερή πηγή ή αιτία. Ο φορολογούμενος μπορεί να κληθεί να αποδείξει, είτε την πραγματική πηγή ή αιτία προέλευσής της, είτε ότι φορολογείται από άλλες διατάξεις, είτε ότι απαλλάσσεται από τον φόρο με ειδική διάταξη, προκειμένου αυτό να μην φορολογηθεί ως εισόδημα από υπηρεσίες ελευθέριων επαγγελμάτων της χρήσης κατά την οποία επήλθε η προσαύξηση" (παρ. 3, άρθρο 48, Ν. 2238/1994, όπως τροποποιήθηκε με την παρ. 3, άρθρο 15, Ν. 3888/2010).

Ποιο είναι λοιπόν το προϊόν του φορολογικού ελέγχου; Για πόσα ακίνητα μιλάμε; Τι πλήθος συναλλαγών έρχεται να ελέγξει και να επιβάλει φόρο η φορολογική αρχή; Πόσα κτίρια σήμερα αποτελούν αντικείμενο φορολογικού ελέγχου;

 ΝΕΑ ΚΤΙΡΙΑ

ΜΟΝΟΚΑΤΟΙΚΙΑ

ΔΙΠΛΟΚΑΤΟΙΚΙΑ

ΠΟΛΥΚΑΤΟΙΚΙΑ

2001-2005

149.230

76.783

311.497

2006-2011

130.572

58.669

256.971

ΣΥΝΟΛΟ

279.802

135.452

563.468

Στο προαναφερθέν χρονικό διάστημα 2001-2011 έχουν κατασκευαστεί 182.103.538 τ.μ. με βάση τα στοιχεία των οικοδομικών αδειών και τα στοιχεία αυτά αναφέρονται στις νέες κατασκευές κι όχι σε επαγγελματικά ή παλιά ακίνητα. (Πηγή: Έγκριση έκθεσης μακροπρόθεσμης στρατηγικής για την κινητοποίηση επενδύσεων για την ανακαίνιση του εθνικού κτιριακού αποθέματος, ΦΕΚ 3004/31.12.2015)

Πως αντιμετωπίζει ο φορολογικός έλεγχος τις ως άνω περιπτώσεις;

Δέχεται την αγοραπωλησία μόνο στην περίπτωση που υπάρχει συμπληρωματικό συμβόλαιο ως προς το τίμημα που έχει υπογραφεί και από τον αγοραστή και από τον πωλητή. Μόνο και μόνο τότε, το επιπλέον τίμημα φορολογείται με τον φόρο μεταβίβασης και μάλιστα με τον φόρο μεταβίβασης που ισχύει σήμερα, ήτοι 3%.
Μιλάμε λοιπόν για σχεδόν 1 εκατομμύριο ακίνητα, με βάση τα στοιχεία, για τα οποία η συντριπτική πλειοψηφία των αγοραστών έχει καταβάλει επιπλέον τίμημα.

Πως έχει καταβληθεί το επιπλέον τίμημα;
* μέσω τραπεζικής επιταγής,
* με μεταφορά από τον τραπεζικό λογαριασμό του αγοραστή στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή,
* με μετρητά.

Γιατί λοιπόν να χρειάζεται συμπληρωματικό συμβόλαιο ανάμεσα στα δύο μέρη;

Η τραπεζική επιταγή φέρει το όνομα του αγοραστή. Έχει κατατεθεί στον λογαριασμό του πωλητή ή στην περίπτωση που η επιταγή εισπράχθηκε σε μετρητά από τον έλεγχο των τραπεζικών κινήσεων, φαίνεται ποιος είναι ο δικαιούχος και ποια η σχέση του με τον αγοραστή.

Στη μεταφορά από τραπεζικό λογαριασμό σε τραπεζικό λογαριασμό τα πράγματα είναι ακόμα πιο εύκολα.

Πρόβλημα θα μπορούσε να υπάρξει στην πληρωμή με μετρητά του επιπλέον τιμήματος της αγοραπωλησίας και μάλιστα  όταν αυτό θα πρέπει να αποδειχθεί με τραπεζικά στοιχεία από τραπεζικό λογαριασμό τρίτου.

Νομίζω ότι και σε αυτό το πρόβλημα μπορεί να βρεθεί λύση:

Το εύλογο χρονικό διάστημα από τη σύνταξη του συμβολαίου μέχρι την εμφάνιση του ποσού στον λογαριασμό του πωλητή, μπορεί και είναι στοιχείο για την απόδειξη του επιπλέον τιμήματος, όπως επιπλέον μην ξεχνάμε σήμερα τη δυνατότητα που έχει η φορολογική αρχή να ελέγχει λογαριασμούς, άρα και να δει την πραγματική προέλευση των χρημάτων.

Και για να είμαι πρακτικός, θα αναφέρω ένα συγκεκριμένο παράδειγμα:

Ο πωλητής με μονομερή συμβολαιογραφική πράξη δηλώνει ότι τα 100.000 €, για παράδειγμα, που βρέθηκαν στον λογαριασμό του είναι από το επιπλέον τίμημα. Η φορολογική αρχή έχει τη δυνατότητα εύκολα και γρήγορα να ελέγξει εάν όντως στο ελεγχόμενο χρονικό διάστημα ο αγοραστής έκανε αντίστοιχη ανάληψη ή έλαβε δάνειο και να ζητήσει τον οφειλόμενο φόρο μεταβίβασης.

Ποιος τον οφείλει;

Αυτός που έχει την υποχρέωση να τον πληρώσει, δηλαδή ο αγοραστής και βέβαια, όπου απαιτείται, να αιτιολογήσει και την προέλευση των χρημάτων. Ασφαλώς, στην περίπτωση που ο πωλητής είναι οικοδομική επιχείρηση, ανεξαρτήτως μορφής, θα πρέπει να επιβαρυνθεί με τον φόρο εισοδήματος ή τον ΦΠΑ, όπου προβλεπόταν ΦΠΑ. Αυτό ορίζει η μέχρι σήμερα νομοθεσία. Τώρα, πως από αυτό που ορίζεται νομοθετικά, το Υπουργείο Οικονομικών έχει καταφέρει να "αλλάξει" τον υπόχρεο πληρωμής του φόρου και το είδος του φόρου (από φόρο μεταβίβασης, σε φόρο εισοδήματος), ένας θεός ξέρει…

Μπορείτε επομένως να αναλογιστείτε, εάν το Υπουργείο Οικονομικών καθιστούσε σαφές - τηρώντας τον νόμο – ότι θα ελεγχθούν και οι δύο πλευρές (πωλητής και αγοραστής) τι θα συνέβαινε;

-    Θα έδινε ώθηση σε εκατοντάδες χιλιάδες πωλητές, αλλά και αγοραστές να τρέξουν από μόνοι τους να δηλώσουν τα επιπλέον ποσά και να πληρώσουν τον φόρο μεταβίβασης.
-    Θα είχαν γίνει εκατοντάδες χιλιάδες συμπληρωματικά συμβόλαια, μιας και οι δύο πλευρές θα είχαν κοινό συμφέρον να τελειώνουν γρήγορα και άμεσα από τον φορολογικό έλεγχο, πράγμα που δεν ισχύει σήμερα, αφού ο αγοραστής βρίσκεται στο απυρόβλητο.

Σε τι ποσό όμως θα έρθει να ζητήσει η φορολογική αρχή τον φόρο μεταβίβασης;

Αν με μια μετριοπαθή προσέγγιση το επιπλέον τίμημα ήταν 1.000€ το τ.μ., τότε για τα 182.103.538 τ.μ. που κατασκευάστηκαν, το επιπλέον τίμημα ξεπερνά το ποσό των 182 δισεκατομμυρίων!

Μία πηγή εσόδων που σε συνδυασμό με τα αδήλωτα κεφάλαια του Ν. 4446/2016 το Υπουργείο θα μπορούσε να εκμεταλλευτεί, αφού οι φορολογούμενοι από μόνοι τους θα έβρισκαν πιο δίκαιους και ευνοϊκούς τους όρους και θα έτρεχαν να πληρώσουν. Με τα συγκεκριμένα στοιχεία, μόνο από φόρο μεταβίβασης και με τους σημερινούς συντελεστές, το ποσό που θα εισέπραττε το δημόσιο θα ήταν κάποια δισεκατομμύρια και βέβαια, μιλάμε μόνο για φόρο μεταβίβασης κι όχι για φόρο εισοδήματος.

Τουλάχιστον αυτά είναι μέχρι σήμερα τα μηνύματα από τους ελεγχόμενους και κυρίως από τις οικοδομικές επιχειρήσεις. Είναι λοιπόν άτοπο να προσπαθούμε να επιβάλουμε φόρο εισοδήματος σε άλλον υπόχρεο. Κανένας μέχρι σήμερα δεν δέχεται να πληρώσει ποσά που δεν οφείλει, προχωρώντας σε διαδικασίες που προβλέπονται από τον νόμο (ΔΕΔ, Διοικητικά Δικαστήρια, κ.λπ.)

Συνοψίζοντας, θεωρώ ότι το Υπουργείο Οικονομικών μπορεί και πρέπει άμεσα να νομοθετήσει τις συγκεκριμένες διατάξεις και να ωθήσει τις ελεγκτικές αρχές να κινηθούν προς αυτήν την κατεύθυνση. Θα πρέπει η όλη διαδικασία να περάσει και μέσα από τον νόμο για τα αδήλωτα κεφάλαια. Άλλωστε αυτή είναι και η πρόταση που κατέθεσε και το Επαγγελματικό Επιμελητήριο Αθηνών στην πρόσφατη συνάντησή του με την Υφυπουργό Οικονομικών κα Παπανάτσιου.

Ο χρόνος περνάει γρήγορα και τα άρθρα 57-61 του Ν. 4446/2016 έχουν ημερομηνία λήξης.

* Παναγιώτης Παντελής, Φοροτέχνης Λογιστής Α’ Τάξης,  Φορολογικός Σύμβουλος Ε.Ε.Α.

Αυτή η διεύθυνση ηλεκτρονικού ταχυδρομείου προστατεύεται από τους αυτοματισμούς αποστολέων ανεπιθύμητων μηνυμάτων. Χρειάζεται να ενεργοποιήσετε τη JavaScript για να μπορέσετε να τη δείτε.
www.pantelisco.com